北京农村集体建设用地使用权流转的现状及探索
农村集体建设用地使用权流转，一般是指乡（镇）村各级农民集体经济组织依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权，或者乡镇企业及农民个人将自己依法获取的农村集体建设用地使用权，通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给单位和个人使用的行为，其实质是使用权主体的变动。
现阶段，国家法律不允许农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 因此，农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，必须使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，并且要向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农业用地的，还要办理农用地转用审批手续。
目前,集体建设用地使用权流转的主体、形式多种多样。在流转主体上，转让方既有乡（镇）、村、组集体经济组织，也有乡镇政府和村民委员会，还有乡（镇）、村企业和个人等；受让方既有本集体经济组织内部成员，也有本集体经济组织以外的单位和个人。在流转形式上，集体建设用地使用权流转涵盖了出让、转让、出租、联营、作价入股等多种形式。通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
面对实践中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应该谨慎应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险:
1、通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。
2、通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要
