孙事龙：签订房屋拆迁补偿安置合同若干注意点
很多人会认为，既然双方有关房屋拆迁补偿安置事项都达成一致意见，且在拆迁办监督下签订房屋拆迁补偿、安置协议，还有什么不放心的。事实并非那么简单，虽然，对个体而言，发生纠纷或其它意外情况概率很低，放眼整个社会拆迁合同却有着纷繁复杂矛盾，从最高人民法院最近公布的民事诉讼案由看，其中就有房屋拆迁补偿安置合同纠纷，足见，因拆迁合同引发的诉讼绝非少数。笔者根据日常所见做了整理，以期给更多的人得到启迪。
一、 房屋拆迁补偿安置合同性质。尽管就城市房屋拆迁行为本身而言，有民事行为说和行政行为说争论已久，其实，这种争议是没有结果的，国务院《城市房屋拆迁条例》一出台，先天性就存在着拆迁管理行为和拆迁补偿安置行为交织、拆迁立法权和拆迁行政执法合一、公益拆迁和商业拆迁不分等诸多问题，必将造成百家争鸣局面，至少我关注拆迁十几年从来没见过哪部事关国计民生立法执行起来象拆迁条例如此不尽人意，纠纷不断。
以笔者之见，房屋拆迁补偿安置协议属民事合同，是建立在当事人双方平等、自愿、等价有偿、诚实信用等基础上，按照合同法所要求的程序、形式，对拆迁当事人权利义务明确约定的协议书。
二、 拆迁合同常见问题
1、 主体不规范。
（1）拆迁指挥部作为合同一方当事人签订拆迁补偿安置协议，指挥部无法人资格，不能独立承担责任，再者，其也不是合法拆迁人，与指挥部签订拆迁协议后患无穷。如我所见温州某商城商户与旧城改造指挥部签定拆迁协议后，十年不能回签，开发商把部分本用于回迁商业房卖掉了，怎么办？谁来担任诉讼被告、谁来承担责任，合同无效还能享受回迁安置优先权或购房款一倍以内赔偿责任吗？
（2）没有拆迁许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司。如江苏省新沂市出现的四年四审案，被拆迁人与领取许可证而无开发资质的某公司签订了拆迁补偿安置回迁协议，由于拆迁人因无房地产开发资质采取委托另一家公司开发，而受托开发人又把协议回迁的房屋卖掉，出现购房人与被拆迁人两人争一套房，经过一、二审和再审一、二审，四年耗尽多少心血和财力，买房人和被拆迁人都是受害者。
（3）拆迁事务所或拆迁公司。按理，这些属于拆迁实施单位，职责是拆除房屋，受托参与拆迁谈判等拆迁活动，其不是拆迁人，应由拆迁人签订协议，否则合同责任由谁承担难办，只有被拆迁人收到拆迁事务所或拆迁公司特别授权委托书时，才可考虑与之签订协议。
2、内容不确定。这是开发商最爱玩的游戏，也是争议最多，对被拆迁人最不公平点。
（1）房屋回迁时间不定，只说拆迁人提前一个月通知被拆迁人拿房结算，几年都拿不到房而又不构成违约。
（2）结算方法不明，特别是对开发的房屋如何定价，最后开发商定个高价，被拆迁人吃亏很大。
（3）房屋回迁或安置地点不明，似乎是等建成后再分配，届时有争议怎么办，笔者每次看到集体土地房屋拆迁合同时都如此，造成听话的、关系好的分好房，敢于维护利益的人反被按排差的.
（4）过渡费、搬迁费、停产停业损失不具体。有的拆迁一拆十年没结束，过渡时期很长，但就过渡费没作详细约定，怎么制约拆迁人。
（5）违约责任没约定，这是最重要条款，却被拆迁人有意不设定和被拆迁人不懂得而不在拆迁合同里，多次出现被拆迁人维权十分被动局面，否则，开发商怎么敢把约定回迁房屋卖掉，拆迁数年没结果也无所谓
三、附本人初步设计的拆迁合同
( 房屋拆迁安置补偿合同范本 )
房屋拆迁安置补偿合同
甲方(拆迁人)：____________________________________
地 址：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
乙方(被拆迁人)：____________
地 址：________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
如乙方系自然人：注明姓名、性别、年龄、住址、工作单位等，并表明房屋共有人和共有人自然情况、联系方式，且共有人最好签字或出具委托书。
甲方因 建设项目需要，经 机构批准，并于 年 月 日领取了 号拆迁许可证，取得对乙方房屋拆迁权，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策和《合同法》的有关规定，经甲乙（如涉及租赁的加上承租人）双方协商，现就乙方房屋拆迁安置补偿达成如下协议。
第一条 项目名称、地点
甲方保证合法取得建设项目，名称________________，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ ，合法领取。因项目或许可证不合法，则甲方构成欺诈，承担 ---责任。
第二条 被拆房屋现状
(一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，结构---- ，产权证证号码 ，载明建筑面积计____平方米，使用面积____平方米，实际丈量建筑面积 平方米，使用面积 平方米。
(二)乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等)，（集体土地房屋拆迁用）
(三)被拆迁房屋的产权属于________________。（公房租赁还是私有），私有共有人哪些。
（四）被拆迁房屋用途： 其中居住面积 平方米， 经营面积 平方米。
（五）房屋抵押或出租等情况说明：
第三条 拆迁安置
(一)甲方对乙方安置房屋____间，建筑面积________ 平方米，使用面积____ 平方米，居住面积____ 平方米。房屋用途径 ，具体位置 （必须详细） ，（期房还是现房或正在建造的房屋）甲方保证该房产权甲方有权安置，因产权或质量出现纠纷，按甲方违约处理。甲方负责为乙方办理住房进住手续。
(二)甲方提供乙方临时过渡周转房屋____间。面积 ，地址 ： 。
(三)乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。
甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。 。
（四）乙方自己找房过渡的，甲方每月付给乙方临时安置补助费费工 元，
第四条 安置房屋的标准
(一)甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________ 颁发的________标准；
(二)建造质量应当符合________________；
(三)房屋内应当有以下设施：
1.____________________
2.____________________
3.____________________
第五条 拆迁安置房屋产权
(一)乙方被安置房屋的产权原属于 单位（包括谁开发），协议签订后属乙方，但交付前的所有风险甲方承担
（二）甲、乙双方如需签订房屋买卖合同，办理房屋产权转移手续，房屋合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。但买卖合同内容不得与本合同抵触。
第六条 房屋拆迁补助
（一）甲方支付乙方搬家补助费________元；临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)____元；提前搬家奖励费________元；其他补助费________元；共计人民币________ 元。于 时间由甲方支付给乙方
（二）甲方因拆迁造成乙方停产停业损失，双方同意一次性支付 元， 日内由甲方付给乙方。
第七条 被拆迁房屋补偿与结算
甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿：
1.货币作价补偿。
甲方支付乙方拆迁房屋、附属物补偿费合计____元（不含前面所确认各类费用）。本合同签订时支付。
2.产权调换。
乙方需支付甲方房屋差价 元，其中被拆迁房屋补偿费、各类补助费总计 元，甲方安置乙方房屋价值观 元，差价 。
第八条 乙方在____年____月____日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。逾期甲方可强行拆除，责任在乙方。
第九条 乙方私自搭建的建筑或附属设施应在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。
第十条 乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款____元。
第十一条 甲方应在本合同第约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方，.逾期____个月内，甲方按本合同约定的临时过渡费的____％向乙方加付临时过渡费，逾期超过____个月，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____％向乙方加付临时过渡费。
第十二条：违约责任，（一定非常详细）
第十三条 本合同自双方签字或盖章之日起生效。
第十四条 本合同一式 份，甲、乙双方各持一份，（房屋共有人、承租人租各一份）报房屋拆迁主管部门备案一份。
甲方：________________________
乙方：
年 月 日
见证或公证单位
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