学术研究

企业拆迁项目中律师提供哪些法律服务

    《物权法》规定,为了公共利益征收单位、个人的房屋及其他不动产,必须保障被拆迁居民的生活居住水平不下降,但对被拆迁企业的生存和权益保障没有作出具体规定,目前各地补偿标准不一。现实中,很多本来经营红火的企业因为拆迁而倒闭,并引发纠纷。

      企业所使用的土地一般是租赁得来,对土地来说是使用权关系,而不是所有权关系。因此,企业获得补偿的主要依据是土地或者房屋租金合同。笔者认为,目前对于企业拆迁,可参照的法律政策依据主要有:《宪法》《物权法》《国有土地上房屋征收补偿条例》《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。

      正是由于相关法律政策规定的不完善,相关规定对于企业拆迁补偿仅以“适当”补偿为原则,那么,补偿到何种程度为“适当”?律师正是以自身的实战经验,能够为企业拆迁的当事人提供高质量的法律服务,最大限度地维护被拆迁企业当事人的合法权益。

       笔者结合自身办案经验认为律师在企业拆迁法律服务中应该提供如下法律服务:

       第一,尽职调查。

       1、审查企业的土地或者房屋租赁合同;

       2、向拆迁方了解征地批文、建设项目的立项批文、建设规划许可证、拆迁方案、拆迁许可证等相关拆迁征地批准文件;

      3、审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关单据;

     上述第一点能确定企业使用土地或者房屋合法性问题,第二点能确定拆迁征地项目的合法性问题,第三点能够对制作补偿方案提供依据。

     第二,制作拆迁损失报告

     1、协助企业制作《地上物动迁调查表》;

     2、根据需要邀请企业方评估公司对地上物及固定资产进行评估;

     3、协助企业制作《拆迁损失报告》;

拆迁损失报告必须既有事实依据也有法律政策依据,至少合情合理,有理有据,这样才能在拆迁谈判中说服对方当事人,而不是一味“狮子大开口”,造成谈判陷入困境。

     第三,拆迁补偿安置谈判协商

     1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商;

     2、合理反映企业的损失及要求;

     3、监督拆迁程序的合法;

     谈判过程中要“求同存异”,对于双方没有争议的问题先固定下来,双方有争议的问题各自提出自己的依据和理由,逐步缩小差距,最终达成一致。

     第四,参与诉讼和裁决

     1、参与企业与租赁方的承租合同纠纷案件;

     2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序;

     3、根据需要向人民法院提起行政诉讼;

    诉讼和裁决过程中随时都穿插着与对方当事人的协商,但是,只有律师有效把握对方的软肋,比如程序或者项目的不合法等问题,才能在协商中增加自身的筹码。

     第五,签订拆迁补偿安置协议

     1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利;

     2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行。

     律师应当注意审查协议双方的签订主体、违约责任等条款,确保协议不会使委托人陷入被动。