戈彩华不服丹阳市建设局房屋拆迁裁决案行政判决书
江苏省丹阳市人民法院
行政判决书
（2003）丹行初字第21号
原告戈彩华，女，1962年5月14日生，汉族，丹阳市人，个体工商户，住本市云阳镇复兴路11号。
委托代理人孙事龙，北京市浩东律师事务所律师。
被告丹阳市建设局。
法定代表人张阿兴，局长。
委托代理人朱建宇，镇江丹凤律师事务所律师。
第三人丹阳市正茂房地产开发有限公司。
法定代表人马至尔，董事长。
委托代理人陈朝耀、姚建华，镇江金矛律师事务所律师。
案由：不服房屋拆迁裁决
原告戈彩华诉被告丹阳市建设局不服房屋拆迁裁决一案，原告于2003年7月28日向本院提起诉讼。本院于2003年7月28日受理后依法组成合议庭，于2003年9月23日、2003年10月17日公开开庭审理了本案。原告戈彩华委托代理人孙事龙，被告委托代理人朱建宇与第三人委托代理人姚建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告丹阳市建设局于2003年5月4日作出丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决书。认定原告位于本市云阳镇复兴路11号的房屋在丹拆许字（2002）第4号房屋拆迁许可证确定的拆迁范围内，实际建筑面积104.42平方米，使用面积84.71平方米，原告擅自搭建的房屋不予补偿安置，同时界定房屋性质为住宅房，依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价对该拆迁房屋予以货币补偿，并限期原告在2003年5月9日前到第三人委托的丹阳市拆迁安置事务所现场办公室办理房屋拆迁补偿与安置手续，并搬迁让房给予拆除，逾期则强行拆除。
原告戈彩华在起诉书中称，被告认定事实错误，原告房屋实际建筑面积为116.49平方米，被告认定原告房屋楼梯和过道是违章建筑也是错误的，称原告选择产权调换无法律依据，被告剥夺了原告的补偿安置选择权。另外，评估报告是臆造的，评估机构未经原告认可，评估结论异议权也未赋予原告，被告裁决货币补偿金额缺乏依据，是不正确的。被告裁决程序也不合法，适用法律不正确，请求撤销丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决书并由被告承担本案的诉讼费用。
原告向法庭所举证据：1、原告的身份证复印件；2、原告房屋产权证；3、个体工商户申请开业登记表；4、营业执照副本；5、租房协议；6、剪报一份；7、拆迁补偿与安置公告；8、评估报告；9、拆迁安置补偿费用结算单；10、拆迁纠纷裁决申请书；11、丹建拆裁字（2003）第26号裁决书；12、强拆通告。
被告丹阳市建设局于2003年8月15日向本院递交了答辩状。辨称，我局在审查了第三人提交的相关文件后向其颁发了房屋拆迁许可证，并于2002年6月15日公布了该片区拆迁补偿与安置公告。在拆迁过程中，第三人与原告多次协商未能达成补偿安置协议，第三人向我局申请裁决，依据国务院第305号《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，我局作出丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决书，适用法律法规正确，程序合法。另外原告房屋所有权证登记的建筑面积为101.62平方米，经实际丈量面积为104.42平方米，其违章建筑不予补偿，评估报告是合法的，原告房屋性质为住宅，对原告房屋中的7.74平方米用于经营也已相应增加了补偿款，故我局裁决合法，应予维持。
被告向法庭所举证据有：1、丹计经基（2001）101号建设项目建议书的批复；2、丹地规2002-043号建设用地规划许可证及附图；3、丹国土资出（2002）15号出让国有土地使用权的批复；4、拆迁计划和拆迁方案；5、异地安置房源；6、拆迁安置补偿资金证明；7、拆迁申请书；8、丹拆许字（2002）第4号房屋拆迁许可证；9、延期申请及批复；10、委托书；11、拆迁户调查表；12、拆迁补偿与安置公告；13、丹阳市正茂房地产开发有限公司通告；14、谈话笔录二份；15、听证通知及签到页；16、房屋产权登记现场查勘表；17、个体工商户申请开业登记表；18、勘察纪录；19、评估报告；20、结算单；21、裁决申请及回证；22、丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决书。
被告向法庭提供的法律依据有：1、《城市房屋拆迁管理条例》；2、丹阳市物价局、丹阳市建设局丹价（2002）18号《关于印发<丹阳市房屋拆迁价格评估办法及评估标准>的通知》；3、《江苏省城市被拆迁非住宅房屋性质界定办法》；4、《丹阳市城市房屋拆迁补偿标准》；5、《镇江市城市房屋拆迁管理办法》；6、《丹阳市房屋拆迁管理办法》。
经庭审质证，原告对被告所举的第1、2、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16、18、19、20、21、22项证据提出异议，认为用地面积相互矛盾，拆迁期限不明确，拆迁安置补偿资金证明迟于拆迁申请书，拆迁许可证不合法，延期拆迁申请及批复不能作为证据使用，拆迁补偿与安置公告内容不合法，谈话笔录不具真实性，听证程序不合法、不规范、不完整，房屋产权登记现场勘察表不能作为证据使用，堪察记录不具真实性，无法律效力，且与本案无关，评估报告中的评估机构未经原告确认，评估报告有误，评估时间超前，结算单无效，裁决申请书不规范，请求不明确，裁决书事实不清、程序不合法，适用法律不当，原告对证据5、11、13认为与本案无关。第三人对被告所举证据没有异议。合议庭认为被告所举证据1、2、4、5、6、7系第三人申请领取房屋拆迁许可证所提交的文件资料，是真实的，原告异议不能成立；证据8、12是真实合法的，原告异议不能成立，该证据效力予以确认；证据9、11、13是真实的，与本案具有关联性，原告异议不能成立；对于证据14，原告提出异议，但缺乏相应的证据进行反驳，故异议不能成立；证据15，合议庭认为原告未参加听证，放弃了举行听证的权利，故异议不能成立；证据16系原告领取房屋产权证时房管部门所作的现场勘察记录，原告领取房屋产权证后也未提出异议，该勘察记录是客观真实的，故原告异议不能成立，该证据效力予以确认；证据18是丹阳市拆迁安置事务所工作人员于2001年11月到原告家中进行的现场勘察记录，当时第三人并未领取房屋拆迁许可证，也未委托丹阳市拆迁安置事务所实施拆迁工作，且庭审中，被告也认可该勘察记录内容与原告房屋现状有误差，故该证据效力本庭不予确认；证据19，合议庭认为评估报告的依据是勘察记录，而勘察记录有误，且庭审中，被告认可评估报告内容与原告房屋现状有误差，故该证据不予认定；证据20是依据评估报告所做得对原告的货币补偿结算，由于评估报告有误，故该证据也不予确认；证据21是第三人与原告间因拆迁纠纷向被告提出的裁决申请，申请是规范的，请求是明确的，故原告异议不能成立；对被告所举的其他证据，原告及第三人未提出异议，本庭予以认定。对于原告所举证据，被告对证据1、7、9、10、11没有异议，对其他证据均有异议，认为证据2不能反映真实情况，证据3、4不能说明原告房屋性质是非住房，证据5、12与本案无关，证据6的证明内容不明，证据8以被告方的原件为准。第三人对证据1、2、7、8、9、10、11、12无异议，对其他证据有异议，认为证据3、4、5、6与本案无关。合议庭认为证据1是原告身份状况证明，证据2是原告房屋产权的权属证明，证据3、4是原告合法经营的证明材料，证据6是丹阳市国土资源局同意将市人民广场北侧6.4亩土地使用权出让给第三人的公告，证据10是第三人与原告因拆迁纠纷而向被告提出的裁决申请，证据7是被告关于拆迁中的补偿与安置公告，以上证据是客观真实的，是合法有效的，本庭予以认定；证据5系原告1999年7月将其部分房屋租给其他人经营的协议，与本案无关联性，该证据证明效力不予确认；证据8、9，合议庭认为评估时未赋予原告异议权，且评估报告内容有误，而货币补偿的依据是评估报告，故以上两份证据本庭不予认定；证据12是被告关于强制拆迁的通告，与本案无关，故不予认定。
合议庭根据庭审确认的证据认定以下事实：原告房屋位于本市云阳镇复兴路11号，原告房屋所有权证载明房屋建筑面积为101.62平方米。2001年4月9日，丹阳市计划与经济委员会立项批准第三人在复兴路新建综合业务用房15000平方米；2002年4月27日，丹阳市规划局向第三人颁发了建设用地规划许可证，该证载明用地项目名称为综合办公楼，用地位置为市民广场东北侧，用地面积为八亩三分；2002年6月3日，丹阳市国土资源局将市人民广场东北侧4271.67平方米的土地使用权出让给第三人，批文载明土地用途为住宅用地。被告依据第三人提交的建设项目批准文件、建设用地规划许可证、土地使用权批文及相关批准文件，拆迁计划和拆迁方案，金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明及申请等相关材料，于2002年6月11日向第三人颁发了丹拆许字（2002）第4号房屋拆迁许可证，拆迁范围为复兴路至燕子巷、鱼巷至供电局南侧108户住房、2个单位非住房。并于2002年6月15日对该片区房屋拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置等事项予以公告。第三人在规定期限内未完成拆迁工作，分别于2002年8月31日、2002年12月1日、2003年2月27日三次向被告申请延长拆迁期限获准。在此期间，原告与第三人未能达成房屋拆迁补偿安置协议，第三人于2003年5月19日向被告申请裁决，被告发出听证通知后原告未参加听证，被告于2003年6月4日作出丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决书，认定原告房屋实际建筑面积为104.42平方米，使用面积84.71平方米，同时界定房屋性质为住宅房（其中建筑面积7.74平方米用于经营），依据房地产市场评估价格确认该房屋拆迁的货币补偿价格为172820. 24元、强拆时原告临时周转房安排以及办理期限等作出了规定，并依法送达了裁决书。
庭审辩论中，本案当事人围绕本案争议焦点：1、原告房屋实际建筑面积以及用于经营的面积的多少；2、评估报告的合法性；3、第三人开发的是住宅还是综合办公楼，原告是否可以要求回迁安置，对被诉具体行政行为的合法性进行了辩论。原告认为其房屋实际建筑面积少算12.07平方米，经营面积为一楼（去除楼梯和天井）后的一半面积，评估报告未赋予其异议权，评估报告与其房屋实际状况有误差，评估报告是不合法的，依据丹阳市国土资源局批复该土地用途为住宅用地，原告有权要求回迁，被告裁决违法，适用法律不当，该裁决应予撤销。被告认为原告房屋实际建筑面积经丈量为104.42平方米，原告用于经营的实际面积是7.74平方米，并未少算；第三人开发的是综合业务用房，不能回迁安置，被告裁决事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。第三人认为其开发的是综合业务用房，没有回迁安置，被告裁决合法。
本院认为，根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，对于原告的违章建筑不予补偿，符合法律规定；认定原告房屋为住宅房，符合《江苏省城市被拆迁非住宅房屋性质界定办法》有关规定，本院予以支持。被告作出裁决在履行法定程序方面并无不当，程序合法。被告依据丹阳市价格认证中心出具的评估报告，确认对原告的货币补偿金额，而评估报告内容与原告房屋实际状况不一致，评估报告有误，系主要证据不足；依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，原告可以选择拆迁补偿方式，被告裁决未给予原告产权调换方式，系剥夺了原告的选择权；被告作出的丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决适用“丹阳市政府丹政发（2002）40号《关于印发<丹阳市城市房屋拆迁补偿标准>的通知》”，系适用法律法规错误。综上所述，本案被诉具体行政行为，主要证据不足，适用法律法规错误，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第一、二目，最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、撤销被告丹阳市建设局2003年6月4日做出的丹建拆裁字（2003）第26号房屋拆迁纠纷裁决书；
二、被告丹阳市建设局应于本判决生效后30日内重新作出房屋拆迁纠纷裁决。
案件受理费4966元，其他诉讼费用100元，合计5066元，由被告丹阳市建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审判长 徐云方
审判员 沙军荣
审判员 蔡兰娣
二00三年七月二十四日
书记员 单蔚敏
