团队案例

典型案例-土地承包合同纠纷案件代理意见

导读:严某诉被告村委会、李某和第三人土地承包经营权合同转让纠纷案一审被判决驳回诉讼请求,上诉后,严某经以前当事人介绍聘请孙事龙律师代理,案件出现转机。
 
         严小平土地上诉案代理意见
       本案二审未进行庭审,上诉人代理人北京市明宪孙所事龙律师通过阅卷和上诉人交流,提交书面代理意见供合议庭参考。
        一、本案单独没有订立土地流转协议,也未进行流转备案等基本法律程序,不符合土地承包合同转让形式要件。
由于土地作为基本国策,其有严格的管理制度,土地管理法、土地承包法、各部委规章和文件政策关于土地流转都强调自愿加政府监管的双重体制。
根据农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第21条—24条规定,土地流转应该在协商一致基础上签订合同,并规定了合同内容。
若转让必须有具体内容约定,即转让土地面积、四至点、期限、价款、权利义务等,这些作为意思表示一致的基础内容,一审居然不作认定,何谈转让合同。
第25条—33条关于流转管理作出规定,第25条第2款单独就转让土地承包作出规定。
       二、纵观一审被告答辩内容、法院认定部分,围绕卖房搭地,地随房转移这一准则在作判。就涉及一个明显的问题,房屋买卖作为基础合同是否合法有效,若房屋买卖无效必导致卖房搭地,地随房转移不成立。而一审根本没有顾及农村宅基地房屋买卖合法性。
      1、本案原、被告签订两份房屋买卖《协议书》,其中一份约定被告购买原告房屋,价款5000元;另一份约定房屋连同家具、酿酒设施设备等价款20000元。从合同价款看,并不包含承包土地转让费,只是房价和附属设施及其酿酒设备的价款。
      2、根据司法实践及其最高人民法院答复湖北省高院[2010]民一他字第4号《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》、《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要(2013年9月)》第42条精神,原、被告非同一经济经济组织成员的房屋买卖合同是无效的。
      3、卖房搭地、地随房走是一个普遍规则,但其是针对建设用地使用权随房转移,并不包括农村承包的耕地,一审扩大理解交易习惯。同时,我国土地管理法第2条第3款明确规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。
      三、对原、被告签订的《协议书》内容理解,得不出承包土地已经转让。
      1、原、被告两份《协议书》价款、内容看,只是卖房和附属物,虽约定土地交由甲方耕作,并不是卖地行为。
      2、当原、被告理解不一致时,任何其他主体不能做扩大解释,交易习惯固然是考虑因素,交易内容更为重要,从价款20000元指向,不难得出,原告本意不是卖地,而是不确定时间、方式的交由耕作。
      3、或许原、被告对于土地流转方式、程序、内容等缺乏基本的法律概念,在意思表示不一致状态下签订的协议书,也不能做出转让且合法转让的结论。
     4、至于村干部刘正明的理解,其是间接的、听被告解释的理解,从刘的行为看,其对土地法律制度存在理解偏差。
     四、被告与村委会签订的土地承包合同,存在诸多法律问题
     1、既然认为是土地承包经营权转让,就应该有转让方、受让方作为基本主体,还涉及村委会、乡镇人民政府、邻居和群众代表主体等。
     由于被告身份的特殊性,加上其无权直接承包,村委会不能作为一种独立承包与李正国签订。
      2、主合同就是房屋买卖的协议书,该合同作为从合同是依附于所谓的房屋买卖协议,故房屋买卖的合法性是是本案核心、关键。
     3、原告未到场,村委会擅自调整合同主体是无效的。
     4、时任村委会一般成员刘正明的行为存在效力问题:一是其没有参与原、被告签订《协议书》,只是听李正国一方所言,其实,其他村干部也没有参与原、被告协商过程;二是庭审过程中,村委会法定代表人否定刘正明做法,认为其不是村法人代表、也无村委会记录。本代理人还认为,刘正明个人无权对土地重要问题作出决策,对外承包、转让土地涉及法律程序严肃问题,非经集体表决、甚至村民代表表决是无效的。
      5退一万步讲,原、被告签订《协议书》并没有明确原告把土地承包经营权转让被告,至少属于约定不明确,刘正明怎么可以认为转让成立,与被告签订承包合同。
      6、从法律讲,即便原、被告有房屋买卖协议,除效力因素,合同签订后也存在反悔可能性。也就是说,村委会在原告不到场情况下,决不允许把原告土地转让给被告承包。
     五、被告并没有居住房屋、承包土地,而是转让给第三人,进一步不合法。不能发生物权效力,即便被告因履行合同出现各种障碍,也应该与原告商量,不存在任意转让权利。
                                    
 
                                                                                                                               上诉人代理人:北京市明宪律师事务所                                                                                                                                                          孙事龙
                                                                                                                                联系电话:13910394137