不动产登记瑕疵的法律救济
来源： 《改革与开放》 作者： 何丽萍
不动产是人类社会极其重要的物质财产，它既是人类赖以生存的生产要素，也是人们维持生活必要的物质保障。在我国目前的法律制度下，因登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等情形，不动产登记错误或疏漏较为常见，因此下面对我国不动产登记瑕疵的法律救济现状以及需要完善的地方发表一点个人的见解。
一、我国现有立法中对登记瑕疵的法律救济
2007年我国《物权法》颁布实施，其中对不动产登记瑕疵的救济规定主要有以下三方面:
（一）预告登记制度
预告登记是为了保全以发生不动产物权得丧、变更效果为目的的债权请求权而为的一种登记制度，预告登记并不导致不动产物权发生任何变动，其意只在增强登记背后的债权请求权的效力。概括地讲，预告登记有下列几种效力:保全效力，即旨在使发生不动产变动的合同债权请求权届时能实际上发生物权变动的效果;顺位保护效力，即顺位在先的优先保护;预警效力，即第三人不得无视预告登记的存在，不得以善意而为抗辩;满足的效力，例如在相对人破产时，经预告登记的债权请求权排斥他人而保障其优先实现。
（二）异议登记制度
异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项,也不发生变更不动产登记的效力,而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿上,从而使不动产登记的真实性受到质疑起到阻确登记公信力的作用。因此，异议登记的法律效力可以概括为以下两方面:保全真正权利人的权利；警示第三人谨慎进行交易行为。
（三）更正登记制度
不动产登记固然可以保护交易的动的安全，但这种保护在有些情况下却可能是以对静的安全的牺牲为代价的。为了平衡交易安全和真正权利人之间的利益，设立了更正登记制度。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力。
二、关于完善我国不动产登记瑕疵法律救济的建议
现有法律中对不动产登记瑕疵救济除了以上三条外，规定比较少，但是众所周知，不动产是人类生活的重要物质资料，其价值和作用之巨大是其他生活资料所无法比拟的，一旦不动产体系混乱(尤其是确认不动产自然状况、归属等的登记活动出现瑕疵)，人类正常的生活秩序将遭受到严重的冲击。因此下面对完善我国不动产登记瑕疵提出一些个人的建议：
（一）建立回复登记制度
回复登记是指与实体权利关系一致的登记，因不当原因而从登记簿上消灭时，对消灭的登记予以回复，以保持原有登记效力的一种登记类型。对“不当原因”的理解为登记簿的全部或一部分因水灾、地震等原因而发生物理上的灭失，或者是登记事项的全部或一部分被不适法地涂销。目前我国的不动产登记法律法规中对此没有明确规定，以四川汶川大地震为例，在这次大地震中各受灾地区登记薄受损，对这种地震所引起的登记瑕疵，在现行的法律上并没有救济的规定，当前我国正在提倡“依法治国”，因此我们有必要在法律上加以明确规定做到有法可依。
（二）统一登记机关
实践中大量的不动产登记瑕疵都是由于登记机关不统一、登记权限不明确等原因造成的，因此，统一登记机关、确定唯一的登记机关对消除不动产登记瑕疵是大有裨益的。我认为，登记机关的选择在符合法理的基础上，要充分考虑到登记制度变迁的路径依赖特征，充分考虑现有制度状况，我们过去的选择决定了现在的选择。我国当今的土地登记是以国土资源管理部门为基础，因此最优的选择方案必须考虑到土地登记制度变迁已进入由“行政机关”登记的路径，选择法院或其他中介组织进行登记，都是十分不现实的，理由如下:不动产在本质上要么是直接指向土地的物权，要么是建立在土地物权之上的，因此物权由地政部门负责不动产登记有一定理论依据；地政部门进行登记可以辐射到中国城乡全部土地，并且十几年来的地籍管理工作，不仅提供了较为全面和详实的土地产权资料，同时也造就了一支熟悉土地登记业务的专业队伍，这具有其它部门无法比拟的优势；法院作为登记机关有一定的弊病，目前我国司法改革尚未完成，司法机关的独立性尚未达到，各地法院又承担着繁重的审判任务，如果把法院作为登记机关，当物权发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，如此的登记现状必然对法院最后的裁判产生影响；公证部门作为登记机关将无法解决重复登记等登记瑕疵的问题，因为它并非国家机关，无上下级隶属关系，当事人可以在其所在地自愿选择公证部门。
因此登记机关统一的基本思路是以国土资源管理部门为基础，将建设部管理下的房产登记划归国土部门，并逐步将林业、草原、滩涂等纳入土地登记。
（三）不动产登记信息公开
在司法审判的实践中，常常遇到需要查询当事人不动产登记的情况。掌握不动产登记的部门因其信息主要是为执行政府的管理职能，因此不愿提供不动产登记的信息，或者提供信息不及时、不准确，甚至设置种种障碍。这些情况的出现主要是不动产登记的相关法律法规未明确规定不动产登记信息资料应当公开，不动产登记的公示性在目前法律法规中得不到体现。而一个具有普遍公信力的登记系统必须达到:登记内容准确无误并适时更新、公众获取记录的渠道畅通、数据存储环境安全无忧。因此必须改变把不动产登记信息当作“政府信息”而不予公开的现象。
（四）建立信息网络系统
从不动产登记的性质讲，进行不动产登记的根本目的所在是完成不动产的公示。然而，当前我国登记机关分散的现状必然造成登记簿不统一、不完整，很难给不动产权利关系人提供全面而准确的信息，而登记机关的统一虽是大势所趋，短时间内却难以完成。因此，在当前可以由国家制定标准、协调各登记机关建立“不动产产权产籍网络信息系统”，以此面向公众提供一个完整的不动产登记信息的公示平台。不动产产权产籍管理信息系统，是以计算机和网络技术为基础，运用现代管理学理论和信息技术建立起来的为不动产管理业务服务的信息系统。同传统的管理方法相比，管理信息系统具有高效率、高质量和高效益等优越性，并可以对房地产交易、权籍信息的内部管理活动提供服务，对产权产籍数据进行自动的即时更新，并为房地产市场的宏观调控提供决策依据。
（五）完善实质审查制度
实质审查是与公示公信原则相协调的制度。实质审查的优点是它可以最大限度地保证登记权利与真实权利的一致，防止登记瑕疵的出现，从而使公示力得以确定，并最大限度地防止公信力带来的对真实权利人不利的可能性，保护真实权利人的利益，不致因公信力而使其权利丧失。我们在讨论如何完善实质审查制度时，可考虑借鉴德国的经验。德国在登记中有几个基本原则，对我国具有重要参考价值。分别是：合法原则是对不动产登记局进行各项工作的一般要求；申请原则是指登记机关不允许在没有申请人申请的情况下就进行登记的涂销或者更正；形式同意原则是只要登记申请人提供的资料能够满足法律所规定的程序性条件，不动产登记机关即为其登记，而对申请人与相对人之间的关于实体法律关系的意思表示不予审查；精确性原则是指对涉及的登记事宜必须使用确切的文字表述的原则；证据原则是指要求登记申请人及不动产登记机关提供必要的证据的原则。
（六）完善不动产登记薄
登记簿是登记行为的最终成果，是直接表彰物权变动公示效力的物质载体，因而必须明确、科学地规定登记簿的内容、外在形式及编制。首先，登记簿必须使用确切的文字、数字、图表，不动产登记簿所记载的一切内容，只能使用官方文字，而不能使用其他诸如划线、涂改、加括号或加线条等等不具有公信力的工具或符号等技术手段。其次，不动产登记簿册的组成应根据所登记权利的不同而单独分册。例如德国的不动产登记簿的设置就是根据民法典的物权体系，按所有权、用益物权及其他权利限制、担保物权三部分建立的，而且每一部分都设置了专门的簿册。最后，登记簿的每一页都应由登记官员亲笔签名，并记载登记的具体日期，这样一旦发生错登或漏登时便于确定责任人员，同时也能增强登记簿的公信力。
总之，不动产登记瑕疵法律救济制度作为不动产登记制度的一项重要内容，它的完善与否关系到我国物权法能否完善，而完善的不动产登记法律制度对于保护物权、维护交易安全具有重要意义。在我国物权变动采登记生效主义的模式和实质审查的方式下，在登记瑕疵引发的案件层出不穷的现状下，完善不动产登记瑕疵救济是十分必要的。
